Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.V.

Schmidberger, Gerhard*

Tagungsbericht zu der Veranstaltung des Verbandes der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.V. (VNWI) in Köln am 19.3.2010

Der VNWI lud anlässlich der BGH-Entscheidung vom 4.12.2010 kurzfristig zu einer als Extraforum bezeichneten Veranstaltung mit dem Thema „WEG-Jahresabrechnung nach der BGH-Entscheidung V ZR 44/09" – „Alles anders! Aber wie?" ein.

Unter der Moderation des Vorstandsmitglieds des VWNI Dr. Michael Casser fanden sich etwa 500 Teilnehmer zum Extraforum ein, die sich das laut Ankündigung als Jahrhundert-, wenn nicht sogar als Jahrtausendentscheidung bezeichnete Urteil des BGH aus kompetenten Munde erläutern lassen wollten. Casser erwähnte in seinen einleitenden Worten zwei bedeutende Entscheidungen des WEG-Rechts aus dem Jahre 2000 (BGHZ 145, 158 = ZfIR 2000, 877 (m. Anm. Lüke und Volmer), dazu EWiR 2000, 1075 (Demharter), sog. Zitterbeschlussentscheidung) sowie 2005 (BGHZ 163, 154 = ZIP 2005, 1233 (m. Bespr. Bork, S. 1205) = ZfIR 2005, 506 (m. Anm. Lüke), dazu EWiR 2005, 715 (Pohlmann), die Einführung der partiellen Rechtsfähigkeit des WE-Verbandes), die die Rechtsbeziehungen innerhalb der Struktur der Eigentümer revolutionierten, die nun durch „4409", wie er salopp und griffig das Urteil vom 4.12.2009 (V ZR 44/09, ZfIR 2010, 247 (m. Anm. Häublein) – in diesem Heft = WuM 2010, 178) benannte, getoppt wurden. Obwohl erst am 16.2.2010 veröffentlicht, gelang es auch durch die Mithilfe Dr. Michael Kleins, die Veranstaltung nach nur einem Monat auf die Beine zu stellen. In seinen allegorischen Worten sprach Casser von einem Gewitter, das Ende 2009 sich dräuend am Firmament aufbaute und sich mit einem Blitz, in Form eines Machtwortes des BGH, zu einer äußerst ungünstigen Zeit, nämlich mitten in der Abrechnungsphase der Hausverwaltungen, entlud. So in die Materie eingestimmt stellte er die Referenten des Extraforums vor:

RiBGH Dr. Michael Klein
Dr. Florian Jacoby, Universität Bielefeld
RA Michael Drasdo, Neuss
RA Dr. Georg Jennißen, Köln
Dr. Karl-Heinz Stähling
Astrid Schultheis, Vorstandsmitglied beim VNWI e.V.

Dr. Michael Klein erläuterte zunächst, dass ihm im insgesamt 7-köpfigen Senat, das eher aus seiner Sicht als Nebenmaterie zu bezeichnende WEG-Recht zur Bearbeitung zugewiesen sei. Die Entscheidung, so Klein, diene vornehmlich dazu, die Vorgänge in der Eigentümergemeinschaft transparent zu machen. In dem vorliegenden Fall hatte ein Eigentümer regelmäßig das Wohngeld inklusive Instandhaltungsrücklage bezahlt, der Mehrheitseigentümer aber leider nicht. In den vom Hausverwalter vorgelegten Unterlagen fand sich über die fehlende Rücklage (Differenz zwischen Ist und Soll) nichts, weil der tatsächliche Bestand nicht dargestellt war. Die Konsequenz: Es lag keine wirksam beschlossene Abrechnung, da nicht nachvollziehbar, vor – dem Hausverwaltungsunternehmen und dem Beirat wurden die erteilte Entlastung entzogen werden.

Als überdeutliche Mahnung sich auf das Gesetz zu besinnen, standen fast während der gesamten Veranstaltung auf einem zweiten Großbildschirm die Vorschriften des § 28 Abs. 1 Nr. 1-3 WEG den Teilnehmern vor Augen. Klein ging auf diese Vorschrift ein und zeigte auf, dass das Gesetz bereits seit 1951 eine Unterscheidung zwischen den reinen Bewirtschaftungskosten in der Nr. 1 und der Ansparung der Rücklage in der

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ZfIR 2010, 262

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Nr. 3 kennt. Während es bei den Bewirtschaftungskosten ein Abweichen zwischen Plan und Wirklichkeit geradezu geben müsse, könne es keine Differenz an der geplanten Ansparung der Rücklage geben, die dazu diene, die Ausgaben über die Jahre zu glätten, sei es für zwingend erforderlich gewordene Reparaturen oder für künftige Investitionen. Klein wörtlich: „In die Rücklage geht nur das rein, was gezahlt ist" und zog eine Parallele zur Entscheidung des BGH vom 30.11.1995 (BGHZ 131, 228). Einen Zufluss als Soll auszuweisen, laufe fehl und Anfechtungsklagen seien vorhersehbar mit der für die Verwalter schlimmen Konsequenz des § 49 Abs. 2 WEG (Haftung bei verschuldeten Rechtstreitigkeiten). Viel Verständnis zeigte Klein jedoch trotzdem für die Verwalter, die momentan vor dem großen Problem der Umstellung der Software stehen, insbesondere in dem Punkt, dass das Urteil sogar über Gesetz hinaus gehe, wonach die Verwalter nun künftig verpflichtet sind, die Differenz zwischen Ist- und Sollrücklage auszuweisen. Daher die unmissverständliche Botschaft des BGH, Abrechnungen müssen für Laien klar verständlich sein und Ausgeben heißt: „Was ich nachher nicht mehr habe". Der Begriff Ausgabe sei für die Rücklage schlichtweg falsch. Klein schlägt vor das Neutrum „Verwendung" für zum einen die laufenden Bewirtschaftungskosten und zum anderen für die künftige Rücklage zu gebrauchen.

Dr. Florian Jacoby bezeichnete die Entscheidung als Schock, um anschließend Aufbauarbeit zu leisten. Seine drei Kernthesen

- Die Entscheidung ist keine Überraschung
- Die Entscheidung ist richtig
- Der BGH kann zunächst nur kaputtmachen
mündeten zunächst in der Erkenntnis, dass in „4409" für die Verwalter erhebliches Profilierungspotiential stecke, denn nur wer die Vorgabe des BGH richtig umsetze, werde sich künftig am Markt behaupten. Aufbauend auf dem Beschluss vom 23.9.1999 (BGHZ 142, 290 = ZfIR 1999, 914 (m. Anm. Drasdo)), der nun klaren Teilrechtsfähigkeit des Verbandes (§ 10 Abs. 6 ZVG) sowie dem Urteil vom 30.11.2009 des LG Nürnberg-Fürth (14 S 5724/09, juris – wonach Altforderungen nicht durch Beschluss noviert werden können), verwies Jacoby auf Rz. 13 von „4409", wonach der Wirtschaftsplan dazu da sei, ihn umzusetzen und die sog. Abrechnungsspitze zu ermitteln. Es sei systemimmanent, dass ein Urteil dem Grunde nach nur sagen kann was falsch ist, was daraus zu machen ist, auch Aufgabe von Tagungen wie dieser sei.

Schwerpunkt seines Vortrages war die vom BGH geforderte Transparenz künftiger Abrechnungen. Es darf keine fiktiven Ausgaben geben – Zahlungen auf die Rücklage sind zweckgebunden, also weder Ausgaben noch sonstige Kosten. Die Darstellung muss das wiedergeben, was ist und ein Sollbetrag ist kein Ist. Im Rahmen seiner Erläuterungen ging Jacoby auf die §§ 27, 28 WEG ein und führte den Hausverwaltern vor, dass künftig ein erhebliches Mehr zu leisten sein wird:

- Rechnungslegung
- Gesamtabrechnung
- Einzelabrechnung
- Rechungslegung über die Rücklage
- Gesamt
- hinsichtlich der Steuern
- Übersicht über offene Forderungen
- Wirtschaftsplan
- Abrechnungsspitze

Mit seiner These, bei jeder Zahlung müsse unterschieden werden zwischen Bewirtschaftungskosten und Rücklage anhand der Quote laut Wirtschaftsplan, löste der Redner leichten Tumult im Saal aus, der sich dann aber rasch legte, als er aufzeigte, dass sich mit Organisationsbeschlüssen zu behelfen sei.

Michael Drasdo machte das Thema an einem Beispiel deutlich: Nach einem Verwalterwechsel wird den Eigentümern mitgeteilt, dass von der ausgewiesenen Rücklage i.H. v. 200.000 – nur ein kärglicher Rest von 50.000 – vorhanden ist, und die Eigentümer rufen entsetzt nach dem Staatsanwalt. Schnell entpuppt sich das fehlende Geld als nicht eingebrachte Forderungen, die munter der Rücklage zugebucht, im Rechenwerk aber der Vorgängerverwaltung verschleiert, wurden.

Auch seine zentrale Aussage lautet: Die Entscheidung ist richtig!

Auf dem Großmonitor erschien eine Grafik, an der Drasdo zur These gelangt, dass in der Abrechnungsspitze eine Rücklage nicht enthalten sei, weitere Beispiele anhand von Grafiken folgten. Drasdo kam zum Schluss, dass die Rücklage dem Verband gehöre (etwa so wie die Dacheindeckung, Anm. des Verfassers) und Einzelbestandteile nicht ausgewiesen werden können, wenn dann allenfalls als Information. Abgänge könnten nur reine Ausgaben sein. Es folgten weitere Schaubilder, unter anderem mit dem Thema, dass die Rücklage ohne Rechenfunktion angezeigt wird, als Annex. Wegen der Zahlungsbestimmung verwies Drasdo auf die §§ 362 ff. BGB. Ebenso wie Jacoby vertrat er die Auffassung, dass bei Zahlungen die Bestimmung auf Bewirtschaftungskosten und Rücklage zu quoteln sei. Wichtig sein Hinweis, das Bankkonto sei dem Grunde nach unerheblich, maßgebend sei das interne Buchhaltungskonto.

Wie wird nun der Anfangsbestand der tatsächlichen Rücklage ermittelt, fragte sich der Referent und das Publikum. Jedenfalls nicht dadurch, in dem zu einem geschätzten Wert ein Istwert addiert wird, denn das Ergebnis wäre dann wiederum nur ein Sollwert. In seinen Schlussworten fiel zum ersten Mal das Wort „Vermögenstatus", das die künftige Reise der Buchhaltung angezeigt, nämlich in Richtung einer vorzulegenden Bilanz. Jedenfalls, so Drasdo, werde es abenteuerlich.

Dr. Georg Jennißen stellte folgende Thesen auf:

- die Darstellung der separaten Rücklage ist erforderlich und die Softwarehersteller dürften hierauf bald reagieren;

- es gilt eine Zweckbestimmung auf die Rücklage von Anfang an, und diese ist keine Spielmasse mehr;

- es wird eine Beschlussfassung erforderlich, dass wie früher zunächst auf die Zahlungen für die Bewirtschaftungskosten verrechnet werden darf;

- diese Beschlüsse sind jährlich zu fassen.

Sein Rat, den Wirtschaftsplan um etwa 30 % zu überhöhen, hörte sich charmant an, dürfte aber in der Praxis scheitern. Bei

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ZfIR 2010, 263

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Teilzahlungen, wie die Vorredner, seien die Zahlungen nach Bewirtschaftungskosten und Rücklage zu quoteln, Tilgungsbestimmungen des Eigentümers sollten per Beschluss ausgeschlossen werden. Um seine Musterabrechnung übersichtlich zu gestalten wählte der Referent eine in der Praxis äußerst selten von Profis zu verwaltende Zweiergemeinschaft aus. Einigkeit bestand mit dem Auditorium in der Feststellung, es gäbe dann keine Probleme, wenn jeder alles zahle, aber seine These, die gefühlte Rücklage per Beschluss zu bestimmen entspräche nicht ordnungsgemäßer Bewirtschaftung führte zu deutlicher Unruhe bei den kummergewohnten Verwaltern. Jennißen lenkte dann insoweit ein, es könne durchaus Fälle geben, wo mit Unmöglichkeit bei der Feststellung der Istrücklage zu rechnen sei und dachte an, dass es durchaus zu Einzelfallabwägungen kommen könne. Wohngeldfehlbestände dürften aber nicht gegen die Rücklage gebucht werden, denn dann würde etwas ausgebucht werden, was nie gezahlt worden war. Wie aber im konkreten Fall zu verfahren ist, blieb leider offen.

Zinsen aus Festgeldanlagen sind nach dem Vorschlag Jennißens durch Beschlüsse der Rücklage zuzubuchen, und Forderungen kommen nicht in die Abrechnung und werden nicht verteilt.
Auch Jennißen erkannte eine starke Tendenz in Richtung Bilanz und den Abschied von der seitherigen einfachen Ausgabe/Einnahmeabrechnung, mit der Konsequenz, dass für Seiteneinsteiger im Metier (etwas despektierlich Casser an späterer Stelle: „Küchentischverwalter")die Luft dünner werde und diese auf der Strecke bleiben werden.
Nach diesen zwei gedrängten und mit Information sowie Neuigkeiten gefüllten Stunden, durfte Dr. Karl-Heinz Stähling nach der wohlverdienten Pause die Besucher mit seinem selbst entworfenen Excelprogramm bekanntmachen. Er war der Meinung, was er als Laie für eine realexsistiernde Muster-WEG hinbringe, dürfe für die Softwarehäuser kein Problem darstellen. Frappierend war die Erkenntnis aus seinem Vortrag, dass die Quote Rücklage – Bewirtschaftungskosten für jeden Eigentümer unterschiedlich sein kann, wie nachstehendes (vom Verfasser) gebildetes Beispiel zeigt:

Eigentümer A 10/1000 Miteigentumsanteil

Bewirtschaftungskosten (spart Heizung)	1.500 €
Rücklage 10 % aus 3.000 €	300 €
Gesamt:	1.800 €
monatliches Hausgeld	150 €

Anteil Bewirtschaftungskosten im Hausgeld 83,33 %, Rücklage 16,67 %

Eigentümer B 10/1000 Miteigentumsanteil

Bewirtschaftungskosten (spart Heizung)	1.800 €
Rücklage 10 % aus 3.000 €	300 €
Gesamt:	2.100 €
monatliches Hausgeld	175 €

Anteil Bewirtschaftungskosten im Hausgeld 85,71 %, Rücklage 14,28 %
Weitere Probleme der neuen Regelung: Ein Eigentümer zahlt mehr als das ausgewiesene Soll, weil er Bedenken vor einer zu großen Nachzahlung hat. Lösung: Es soll eine Deckelung zur Rücklage, wie im Plansoll erfolgen. Ebenfalls ungelöst, wie sollen Defizite der Bewirtschaftungskoten übers Jahr zwischen finanziert werden? Wie soll die Rücklage festgestellt werden, aus Abrechnungsspitzen, Bewirtschaftungskosten sowie Rücklagen und das über Jahre hinweg? Sein Vorschlag war, die Rückstände auszubuchen, jedoch aber dubiose Forderungen in einer Art Nebenbuchhaltung als Erinnerungsposten mitzuschleppen. Im Übrigen bestehe kein Grund zur Panik, die Zerlegung der Zahlungen für 2009 in Bewirtschaftungskosten und Rücklage sei mit einigermaßen Aufwand zumutbar.

Astrid Schultheis bekräftigte nochmals Kleins Aussage, dass eine solche Welle vom BGH nicht erwartet worden war. Sie habe bereits im Vorfeld sondiert, ihre Aufgabe sei es nun, das Urteil umsetzen, wobei sie die sehr hilfreiche Unterstützung Kleins herausstrich. Sie wolle keine Musterabrechnung liefern, sondern Denkanstöße. Immer erste und wichtige Frage der Eigentümer und Beiräte: was ist verfügbar? Nach diesem Motto soll für den nicht so interessierten Eigentümer das erste Blatt der Abrechnung möglichst alle Informationen enthalten. Im zweiten und den weiteren Blättern sollen dann die detaillierten Aufstellungen folgen. Irritierend war aber, dass Schultheis gegen Ist abrechnen will. Akrobatisch ihr Vergleich mit den drei Bällen (1) Sollrücklage, (2) Istrücklage, (3) verfügbare Rücklage, mit denen zukünftig die Hausverwaltung zu jonglieren hätte. Hinsichtlich der Rücklage traf sie die richtigen Worte in puncto des Aussagewertes der Rücklagenhöhe: Es könne immer nur eine stichtagsbezogene Betrachtung erfolgen. Bereits zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung ist der Vermögensstatus zum Ende des Wirtschaftsjahres überholt. Aber trotzdem sei dieser ein Gewinn für die Gemeinschaft.

Danach ergriff Casser nochmals das Wort, um zum einen auf Beschlussvorschläge, abzurufen unter auf der unbeschränkt zugänglichen Nutzerseite von www.vnwi.de hinzuweisen und zum anderen die verbliebene Zeit zur Diskussion zu nutzen. Die Feststellung der tatsächlich vorhandenen Rücklage bezeichnete er als den „Urknall" und Ausbuchungen dürften nicht als Verzicht deklariert werden. Dem konnte Klein zustimmen und seine trockene Anmerkung, die Sache müsse einfach gestaltet werden, erntete heftigen Zuspruch und Applaus. Die Frage aus dem Publikum, ob denn künftig zwei Wirtschaftspläne, für Bewirtschaftungskosten und Rücklage getrennt, aufgestellt werden könnten, beantwortete Klein kurz und bündig als nicht mit dem Gesetz vereinbar. Erwähnung fanden Modelle aus anderen Ländern, etwa Belgien mit Jahresvorausleistungen, aber auch die Tatsache der Restschuldbefreiung, die dann die Nebenbuchführung (siehe oben Stähling) von Forderungsleichen bereinigt. Gegen 18.30 Uhr entließ Casser das leider schon sehr dezimierte Teilnehmerfeld mit den Worten in etwa: Habt Euch nicht so, ihr bucht nur heiße Luft aus! Wie wahr!

Für die Veranstalter an dieser Stelle ein großes Lob. Die wahre Dimension der Entscheidung „4409" lässt sich schon allein daran messen, dass über 500 Teilnehmer praktisch ohne Rücksicht auf etwaige bestehende Termine innerhalb weniger Tage zusammengekommen sind. Das Zeitmanagement der Tagung, die Organisation selbst, alles war stimmig und dann noch abgerundet durch die für jedermann abzurufenden Beschlüsse im Internet.
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* Dipl. Rechtspfleger und Rechtsbeistand, Heilbronn